当下楼市的情况大家都知道，新房和二手房已经割裂，新房的价格勉强还能支撑，但二手房已经完全交给市场。表面看数据，也没觉得什么大牛证券港股，就像看挂牌价一样，但是深入市场，尤其进入看房、谈判阶段，就会感觉到一种莫名的焦躁，买家和卖家都陷入痛苦，这是为什么呢？
01
先说一个热气腾腾的案例。
具体楼盘就不提了，几年前也曾经是网红，需要摇号抢，才能买到的。180 多的户型，去年成交价最高到过 920 万，今年年初成交过一套 880 万，之后成交量就出现明显萎缩，挂牌价虽然还挺在 850 万，但房主的心理价位早就到 800 万附近，个别户型很差，采光不太行的，房主心理价降到 780 万。带看还是有的，但价格谈不谈拢。
这种平静原本以为会维持到十一，毕竟金九银十成交量会有反弹，但就在前几天，突然有一套成交了，正常户型，价格 74x 万还送一个车位。小区群瞬间炸锅了，有人觉得是中介放出来的假消息，为了压价。我们核实了一下，是真成交。
这意味着什么？接下来整个小区的定价会以这个为基准，之前所有的策略失效。
这种情况也是过去这两年二手房的真实写照，一套更比一套低，就看谁先扛不住了。
02
谁的胜利？中介攻坚战的胜利大牛证券港股。
不客气的说，二手房房主现在已经彻底丧失了对房子的定价权。
根本原因是竞品变多，同一个小区同时在售的房子越来越多，这种压迫感天然的增加，而周边的房子，也在同时增加。还有一个原因，就是买家对价格越来越敏感，成交周期不断拉长，看了又看。在去投资属性之后，超过 95% 的房子成了纯纯的消费品。虽然每个人都希望买到手之后能不跌，但实际上是，折价从来没有停止。因为目前真正对成交价有影响的中介，为了极力撮合每一笔交易，都是卖力砍价。
有人说，房产中介被妖魔化了，我并不认同这个观点，至少在目前的体系下，他们是两头吃的。
03
房主、中介、买家构成楼市的基本面。
为什么一进入谈价格的拉锯战，房主和买家都会陷入无尽的痛苦？
有人说，没有中介，你的房子怎么可能卖得掉？难道没有给 2% 的中介费吗？甚至 3%。
有人说，挂牌价太高，活该没人买？这难道就是被PUA的理由？
不管中介承不承认，现阶段整个行业服务明显下滑，而且陷入了一种严重内耗（认识的好几个中介已经不干了，说现在不讲专业，领导天天让议价），为了流量不择手段，各种博眼球的短视频剧本，还有同行之间的互踩。客户的利益呢？收入下滑不是理由，因为向房主收的钱越来越多，忽悠买美化，最后还不是把价格一砍再砍，比的是谁价格最低。
房主想卖房，中介想开单，买家想安家，中介原本应该扮演的角色是撮合。现在呢？为了开单，拼命“假装”讨好买家。演戏就不展开说了，有多少是真实带看，有多少是真实询价，从低价诱导到情绪打压，再到压价成交，套路化交易，还有不为人所知的约签排队，通过信息差，让房东产生错觉和误判，觉得自己的房子很难卖。人和人之间最后的真诚已经没有了。
说到底，中介对信息的掌控力太强，他们决定你房子怎么定价、怎么曝光、带谁来看，挂牌价已经没有任何参考价值，一点都没。
买家占到便宜了？抛开买到手之后害怕降价，有很多人其实并没有买到自己真正喜欢的房子。你咬住价格，那中介会给你推能尽快成交的房源。
现阶段，基本面一时半会难以改善，但楼市跌这么狠，房主信心彻底崩塌，中介是出力的。
本来买卖双方可以按各自意愿谈价格，却因为中介把持资源，甚至同业抢单（我说的第一个案例就是同业抢单，为了争取客户，把买家留住，有家中介不断打压对手报价），导致按照中介意愿来确定价格的高低。卖方市场的时候，不愁没有交易，中介就帮助房主抬高价格，好争取高额的中介费。市场低迷的时候，就压低房价，促成交易来开单，最让人反感的是这个时候还提高中介费。
这种行为已经扰乱市场，需要政府强势介入，一方面打破信息垄断，另一方面规范中介行为，反内卷，让交易更公平。要知道，房主是没有力量和平台去对抗的，二手房市场一直跌，买卖双方都是输家，因为买家，最后也会变成房主。
对房主来说，想要快出手，除了定价要合理（可以踩着近期成交价来定价），更要通过各种渠道挂牌，广而告之，不要把希望寄托在某一家中介身上，信息要多方验证，因为信任已经破碎。
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